'收购珠三角地产项目,扛不住的就卖给我。'最近一段时间,在深圳某投资公司担任副总的刘刚(化名)屡屡放出豪言。他已与一些资金链紧张的开发商接触,准备抄底部分楼盘项目。 刘刚所在的投资公司此前也做房地产项目,但出于对形势的研判,最近两三年已不再开发新项目,而是介入PE投资等新业务领域,但持续施压的房地产调控政策让刘刚又看到了房地产项目的机会。 '最近两三个月,一些开发商想把手中的一些项目转让出去,以解决资金'断血'的问题。'刘刚说,这给他们这种前期项目已结束、资金丰厚的公司带来了机会。 今年以来,房地产企业并购案例大增。中国指数研究院数据显示,前三季度,全国房地产企业并购案例近90起,总并购金额近260亿元,比去年增长120%。据北京中原地产市场研究部不完全统计,前10个月,在北京、上海、天津和重庆四地产权交易所挂牌出售的房地产企业或项目数量出现'井喷',总数超过600宗,而去年同期不足300宗。 在资金压力下,一些小开发商主动找上门来,和刘刚谈起了买卖。为了控制风险,刘刚在挑选项目时以珠三角地区的住宅为主,甚至要求项目离深圳的车程最好不超过两小时。刘刚认为,他对珠三角的公司比较熟悉,考察项目也方便,当地房价相对理性,同全国一些空置率高的城市相比,安全边际更高。他的另一个考虑是,房地产项目开发周期很长,公司投资需量力而行,战线不宜拉得太长。 为什么资金链紧张的开发商不选择降价出货,而宁愿将项目整体转让呢?刘刚说,一些项目证照不齐,现在没法通过'零售'回笼资金,而后续开发资金又不足,只能选择整体出售。在众厦地产总经理助理林晓华看来,降价出货是开发商很不愿意走的一步棋,因为一旦楼盘开始降价,购房者观望情绪会更浓,而打包整体出售可以在最短时间内收回先期投入。 深圳一些地产业内人士表示,'断血'房地产项目的转让此前就存在,但大都在圈内私下进行,出让项目的开发商不希望外界知道,以免引来大家对其资金状况的猜疑。在产权交易所公开挂牌不仅对开发商的声誉影响很大,价格也不理想。现在,用这种公开形式来找寻买家的开发商有所增加,这些开发商是不得已而为之。他们的资金链已特别紧张,但一时难以找到下家接盘,只得公开挂牌。 融资困难与市场资金看空楼市、不愿接最后一棒有关。林晓华说,自货币政策紧缩后,许多房地产开发商通过发行房地产信托产品融资,但随着房地产调控的深入,一些信托产品出现兑付风险,市场资金一改此前对房地产信托的热捧状态,房地产开发商融资更加困难。如果通过民间借贷,成本又太高,借来的高息资金用于拿地过程中的资金腾挪还行,但用于开发是无法承受的。 不过,虽然越来越多的开发商找刘刚谈转让,但他认为目前报价仍然过高。'愿意转让的信息多了,但对方出货还不是特别迫切,估计还能扛一段时间。'刘刚说,真正的抄底机会可能在明年显现,预计部分地区的房价会下跌百分之二三十。虽然投资机会逐渐显现,但他也看到了其中的风险。他的策略是,不预测具体的底部,也不预测底部的具体时间,静观调控形势的发展,随市场风向而变,毕竟暴利的年代已结束,房地产以后可能变成一个很平常的传统行业。 |
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