房地产悲秋建材营销能否冲出谷底

2011-11-21 18:21| 发布者: boyiw| 查看: 455| 评论: 0

摘要: 金色的秋天是收获的季节，然而这个秋天对于饱受调控影响的楼市和建材市场而言是个不折不扣的黯淡“悲秋”。从10月开始，上海房价率先祭起“降价”大旗，一线城市京沪广深不少楼盘降价后，这波汹涌的降价潮正在向二 ...

金色的秋天是收获的季节，然而这个秋天对于饱受调控影响的楼市和建材市场而言是个不折不扣的黯淡“悲秋”。

从10月开始，上海房价率先祭起“降价”大旗，一线城市京沪广深不少楼盘降价后，这波汹涌的降价潮正在向二三线或更大范围蔓延。万科、保利、绿地等龙头在内的众多房企选择降价促销、薄利多销等最实际的生存法则。

    楼市萧条，上游建材市场板块也受到拖累。正处在暴风眼的地产、建材市场板块会否上演绝地求生。本期《每日经济新闻》带您一起解析。

    危机来袭地产板块转机何在？

    每经记者王海慜

股市总是提前基本面作出反应，在此次楼市降价大潮降临的一个多月前，A股地产板块便进行了一番提前“降价”预演。

大智慧房地产指数从九月初的3522点最低下滑到10月21日的2823点，跌幅将近20%，超出大盘同期跌幅一倍。地产板块成了此次大盘秋季颓势、打压人气的最大祸首。

2011年三季度，沪深两市146家上市房企在营业收入和净利润两项核心指标上，均同比大幅下滑。而经营现金流、存货等关键指标的走恶也昭示着房地产行业当前正从深秋走向严冬。

但股市历来就有物极必反的内在规律。到了10月下旬，房地产板块风云突变，配合有关部门放松限购令政策的表态，惨淡多时的地产股终于在十月底迎来了一波引人瞩目的反弹行情，板块中如泛海建设、华业地产等一些个股在短短一周内反弹超过20%。但好景不长，在政策转向预期被各级政府的相继表态驳回后，地产股的走向又进入了一片迷茫。

    事实上，支持地产板块连续做多的条件并不充分。眼下正值暮秋时节，冬天的脚步越来越近，而房地产行业无疑已经进入 “严冬”。市场不禁要问，冬天来了，春天究竟还有多远？

    生存成第一要务

    前不久楼市的 “铜九铁十”让房地产成了“房地惨”。

    在调控政策持续高压之下，地产企业的资金链不断收紧、限购政策的钳制不放，直接导致全行业销售不畅、库存高企、现金流难以为继、被迫掀起降价潮。这每一点都让房地产越发伤不起。

    10月27日，住建部部长姜伟新曾公开表示，一旦全国个人住房信息联网，和银行、税务等系统信息统一到一个平台，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法来调控。他还认为，限购政策是行政办法，是不得已而为之。

    这番言论让业界看到一丝放松楼市调控的曙光，但10月29日的国务院常务会议随即就要求，今后几个月要坚定不移地搞好房地产调控。温总理则进一步指出，“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇。”

    显然政策的弦并没有如愿放松。在政策持续高压之下，上市房地产企业的日子自然越来越不好过。Wind数据显示，2011年三季度，146家上市房企共计实现营业收入866.3亿元，同比下滑22%。146家上市房企共计实现净利润97.1亿元，同比下滑了25.5%。

    上市房企存货压力也进一步增大。Wind数据显示，三季度末，房地产板块146家公司存货达1.22万亿元，较去年同期的8593亿元大增41.98%。其中，库存同比增长的公司多达112家，占比77.78%，库存环比增长的也有109家，占比75.69%。

    衡量上市房企资金命脉的经营性现金流净额的下滑速度也逐步加快。从三季度的数据看，146家上市房企的经营性现金流量净额为-191.723亿元，而在去年同期则为-51.5亿元，同比大幅下滑272.2%，其中90家房企三季度经营性活动现金流为负值。

    东莞证券研报认为，行业融资困难、成本增加，面对资金与业绩双重压力，大多房企在四季度将会加大推盘力度以及逐步降价促销。未来楼市销售难度仍然较大，销量难以大幅增长。同时伴随着房价向下，房企利润将受到压挤。

    来自国家统计局的最新数据显示，10月全国住宅销售面积和销售额同比环比均现负增长。10月单月商品房销售面积8364万平方米，环比显著下滑26.9%，同比下滑9.9%；单月销售额4514亿元，环比下滑25.4%，同比下跌11.1%。在接受调查的70个大中城市中，10月份有34个城市的新建住房价格较上月回落，高于9月的17个。

    上月底从上海发轫的楼市“降价潮”正蔓延到全国更多的企业和城市，万科、保利、绿地等资金面较为宽松的大型企业也加入降价行列，其中万科已在多个城市掀降价行动。有分析人士称，到今年年底，多数上市房企财报呈现的毛利率和业绩增长速度都将会有所降低。

    “当前生存是房地产行业的第一要务。”爱建证券分析师左红英向《每日经济新闻》记者表示，“现在来看，调控会延续，但不太会加重，也不会有像2008年那样大的转折。只有能生存下来才谈得上转机。”

    政策微调空间加大

    在种种负面因素的叠加下，房地产行业难言见底，但也应该看到政策面已经具备微调的可能。

    商务部网站信息显示重点监测的食用农产品价格上周（11月7日至13日）继续走低，为10月来连续第五周下滑。随着食品价格连续下行，通胀压力得以缓解，政策微调空间进一步加大。

    10月我国CPI同比增幅为5.5%，自7月以来连续第3个月下跌，CPI拐点基本确立。安信证券预计，11月PPI可能会跌破4%，下降到3.8%；11月CPI同比涨幅会继续下滑，预计在4.5%附近。

    近日，央行货币政策委员会委员李稻葵在“2011汇丰财富论坛”上指出，虽然今年中国的CPI预计增速将达到5.5%，但明年能下降到2.8%。

    而10月份，人民币贷款新增加5868亿元，同比多增175亿元，超出市场预期，也被看做是信贷投放开始转向中性的标志。

    安信证券首席经济学家高善文表示，货币政策层面，政府可能会通过一些相对灵活可控的手段进行试探性放松。这无疑为身陷险境的地产股带来了一线生机，10月下旬，房地产板块的一波强势反弹，即与政策面放松的表态有关，板块中如泛海建设、华业地产等不少个股曾在短短一周内就反弹超过20%。

    股票市场历来领先实体经济的趋势变化。浙江某券商的一位分析师向《每日经济新闻》记者表示，“现金为王，行业集中度提高是现在地产行业的必然趋势。这方面，大型房企优势明显，而中小房企一旦资金出现压力，周转性就会出问题。”他认为，如果未来政策出现松动，房地产板块还是存在阶段性反弹可能，可以关注那些基本面良好，经营态势稳定的大型房企。

    就估值而言，地产股已处2008年以来最低水平，特别是一线地产股。国泰君安研究报告显示，一线地产公司目前估值和股价已反映房价下降35%、销量下降55%的预期。其2012年的业绩锁定性比2008年高，且现在7~8倍的PE估值普遍低于2008年最底部，PB估值低于或等于最底部。

    “随着通胀与房价呈现回落趋势，国家宏观紧缩政策也出现微调预期。一旦中央与地方在调控政策微调上达成一致，地产股或将走出底部。”长江证券某分析师告诉《每日经济新闻》记者。

    北京某券商分析师则向《每日经济新闻》记者表示。“现在有点类似于2008年的情形，房地产行业出现全行业性的销售负增长，投资减速等负面因素。不过之后将可能伴随宏观调控及流动性的拐点，地产板块出现类似2008年年底的拐点的概率在加大。”

    记者发现，近期有多家机构出台研报，表达了对当前房地产板块的看法。申银万国表示，2012年待政策出现较大松动后，应把握周期和成长共振的机会，届时建议配置房地产、工程机械等周期性行业。

    但中金公司的报告对地产板块的建议是以防御为主。地产行业“短期成交量下滑、价格调整风险并未完全释放，同时各地方政府将结合自身情况来操作调控松紧，不会有明显转向信号。”

    不过相对抗风险能力较弱的中小型房企，上述机构都对以万科、招商地产等为代表的受益于行业集中度提高的龙头房企表示看好，因为相对中小型房企，这些大型房企在“冬天”来临的时候，具备更强的抗寒能力，只要“春天”的消息来临，就很容易从严冬中复苏。

    除此之外，中银国际还建议逢低布局受益于“低价走量”的新格局形成的低成本快周转区域公司，如中南建设和首开股份等，以及享有调控避风港之称的商业地产公司，如金融街和世茂股份等。

    值得注意的是，今年以来明星基金经理王亚伟旗下两只基金不畏调控，逆势持守地产板块，从今年一季度至三季度始终重仓地产股。三季报显示，房地产业均为华夏大盘和华夏策略第一大重仓行业，占比分别达到18.11%和16.20%。

    左红英向记者表示，“其实从7、8月份开始，各券商就开始调高地产股评级。王亚伟重仓地产也许是从左侧投资的角度来考虑。现在地产股有一定安全边际，但不是底部。”

    政策支持的保障房概念

    与商品房的降价、滞销相比，全国保障房的建设却如火如荼。

    来自住房城乡建设部公布的数据显示，截至10月底，今年全国城镇保障性安居工程开工已超过1000万套，实现了年初计划的目标任务。而截至10月14日，全国落实中央下达保障性安居工程建设任务用地42614公顷，用地落实率超过100%。

    政策面的支持，使保障房开发有足够的资金支持。来自央行网站的数据显示，三季度末，全国保障房贷款增量较为可观。三季度末，保障性住房开发贷款余额2808亿元，前三季度累计增加1150亿元，占同期房地产开发贷款增量的52.3%，比上半年高9个百分点。

    在土地审批上，各地政府也对保障房大开绿灯。11月4日，《北京市“十二五”时期土地资源保护与开发利用规划》发布，“十二五”期间，北京住宅用地供应占土地供应的比例，将从26%提高到32%，保障性住房建设用地占比将达到50%以上。

    此外，近期地方政府还出台了相关的保障房“促销”政策。11月7日，上海市公积金中心出台政策，今后上海经济适用房公积金贷款可让家人共同承担。北京近日在《关于首都功能核心区人口疏解对接安置房有关问题的通知》中明确提出，未来新东城和新西城疏解人口的定向安置房为经适房产权，但不受“五年内禁售”的限制，上市交易只需由购买人按成交额的3%补交土地出让金。

    对此，左红英认为，现在政府一方面抑制商品房，一方面鼓励保障房，是考虑到两者之间的比例过于悬殊，今后保障房和商品房之间要实现2:8的比例。

    目前，有超过20多家房地产上市公司参与了保障房项目的运作，包括“招保万金”、中国建筑等。今年3月9日，中天城投与贵州省政府签署相关协议，参与贵州省廉租房、公租房、棚户区改造等保障房和配套设施建设。中天城投拟计划未来五年内在贵州省完成建设面积约1000万平方米、总投资约200亿元的保障房。

    6月上旬，首开股份和栖霞建设先后公告了发行中期票据专项用于保障房的融资方案。天房发展、北京城建作为地方性保障房实施主体的代表，在天津和北京保障房市场中占有较大比重。

    据此，上述浙江某券商分析师认为，“如果今后能进一步出台有关政策，将保障房建设与开发商的融资进行捆绑，那么对有保障房项目的上市公司，将会构成直接刺激股价的催化剂。”

    固定资产投资减挡建筑建材行业何去何从？

    每经记者唐慧中

    近期，在市场持续低迷和资金紧绷压力之下，万科、恒大、中海等大型房地产企业纷纷祭出降价大旗，不仅在一线城市高调促销，价格大战迅速蔓延至二三线城市，楼市过冬寒风瑟瑟。作为一线城市的北京，其郊区通州已于近期出现了房价大幅下跌的情况。在成都、天津、西安、重庆等地楼市均出现不同程度降价。

    另外，铁道部公布的10月数据显示，铁路完成固定资产投资4289.9亿元，比上年同期减少1443.6亿元，同比下降25.2%。

    面对房地产行业的寒潮来袭以及铁路建设的固定投资减少，建筑建材行业增速也受到了一定影响。那么，如何辩证地看待建筑建材行业投资？

    固定资产投资增速放缓

    近期，中国房地产指数系统百城价格指数显示，10月100个城市的住宅平均价格连续第二个月环比下降，且降幅扩大，环比下跌城市数量也为今年以来单月最多。10月全国100个城市住宅平均价格为8856元/平方米，与9月相比下降0.23%，其中40个城市价格环比上涨，2个城市价格与9月持平，58个城市环比下跌。

    国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松研究报告指出，进入2011年以来，当针对房地产市场的紧缩调控政策与抑制通胀为核心的宏观紧缩环境相叠加，房地产开发企业正面临中国房地产市场起步以来最为严厉的市场与政策环境。

    某券商研究员告诉《每日经济新闻》记者，建筑建材行业作为房地产业的上游，会因为房地产降价而利润减少，所以建议谨慎投资建筑建材行业公司。

    另一方面，铁道部日前公布的今年前10个月数据并不乐观，铁路完成固定资产投资4289.92亿元，比上年同期减少1443.64亿元，同比下降25.2%，其中基本建设投资为3673.56亿元，同比减少28%。

    继今年7月铁路固定资产投资、基本建设投资出现负增长后，两指标降幅双双再创新高，反映了铁路建设融资难、基础建设大面积停滞的现状。为此，在今年的10月12日铁道部再发行200亿元债券，其募资总额达到了1600亿元。

    玖歌投资研究总监叶涛金告诉《每日经济新闻》记者，虽然，铁路建设的投资在放缓，辩证地看，城市轨道交通将成为“十二五”甚至是“十三五”期间基建投资新亮点。根据目前各城市轨道交通建设规划，2011~2020年轨道交通新增运营里程合计预期将达6158公里。按照轨道交通每公里平均造假4亿元进行测算，2011~2020年总投资将达2.46亿元，平均每年投资将达2460亿元。

    上述券商研究员告诉《每日经济新闻》记者，近年来我国建筑建材行业实现较快增长，其中交通基础设施建设和房地产开发，是推动行业持续景气的主要原因。然而，今年以来，因国家紧缩银根及控制银行信贷额度，一些公路和铁路建设项目已经开始出现资金链断裂风险，部分公路建设项目出现连续几个月对施工企业拖欠资金，个别工程处于停工和半停工状态，全国范围内停工的铁路项目里程在1万公里以上。

    他认为，从长远看，尽管“十二五”期间国家计划建设3600万套保障房，明年投建1000万套,此后三年共投建1600万套,建筑建材行业景气有望恢复，但短期内受基础设施建设投资速度放缓及房地产开发调控影响，建筑建材行业业绩增速将有所下降。

    消费升级引领建筑装饰行业

    近期，财政部、国家税务总局正式发布了《营业税改征增值税试点方案》及其相关政策，对2012年1月1日起在上海市交通运输业和部分现代服务业开展营业税改征增值税试点的相关政策进行明确。税负降低将促进收入增长，推动装饰消费增长。随着中国经济的持续发展，政府收入呈逐年快速上升趋势，这大幅推动了办公楼、博物馆、展览馆等公共设施的装饰投资。

    与此同时，我国居民收入水平也在不断提升。根据国家统计局数据，1999~2010年，全国平均工资均增幅15%左右，城镇居民人均可支配收入均增幅11.08%。而“十二五”规划纲要中明确提出中国式“收入倍增计划”，即城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入年均增长达到7%以上。居民收入增长将推动装饰的消费和升级，带动酒店、住宅、别墅等建筑装饰需求的快速增长。

    城市化进程也是推动装饰需求的另一驱动力。上海好望资产管理有限公司总经理黄树军接受《每日经济新闻》记者采访表示，我国住宅精装修的基数较低，目前仍旧处于起步阶段，即使房屋新开工面积增速有所下降，在开发商从无到有，纷纷转向精装修楼盘的大潮下，住宅精装修行业需求仍能保持增长；其次，在调控过程中地产商将求助于优质的精装修来促销。而且地产精装修的避税效应促使开发商增加精装修楼盘比例。

    某券商研究员告诉记者，根据《中国建筑装饰行业十二五发展规划纲要(讨论稿)》，到2015年建筑装饰总产值力争达3.8亿元，比2010年增长81%，年复合增长率12.3%，预计十二五期间建筑装饰市场仍将以15%~20%的速度增长，而其中高端市场增长速度将高于20%。相关上市公司包括金螳螂、亚厦股份、洪涛股份。

    水利及保障房投资效应

    截至目前，住建部公布的2011年1000万套保障房的开工率为99%，假设每套50平方米，施工业务800元/平方米，每年即带来4000亿元的施工业务，假如不考虑商品房项目的替代影响，则可拉动房屋建筑市场13%左右的增长。中国建筑、上海建工、龙元建设等房屋建筑为主的企业受益显著。今后一段时间保障房投资,将有望带领建筑建材行业景气逐渐恢复。

    相比公路、铁路、轨道交通等基础设施投资的快速增长，水利建设已经明显滞后，2001~2009年水利建设投资年均增长率只有19.10%，远低于同期全社会固定资产投资24.94%的年均增速，2009年完成水利建设投资1894亿元，2010年水利全行业投资达2000亿元。未来十年全社会水利投资将达4万亿，水利建设资金来源有保障。

    国海证券杨娟蓉认为，《水利建设基金筹集和使用管理办法》已发布，预计水利建设基金征收力度将加大；土地出让净收益中的10%将用作农田水利建设。按照2010年全国土地出让收入规模测算，每年将约有1160亿元计提为农田水利建设资金，这占到2010年水利基建投资额的50%。水利水电工程建设是水利行业产业链的核心环节，在很大程度上决定了水利工程的质量与运营效果。水利水电建筑业技术要求高、施工难度大，工程投资大、建设周期长，因此，行业的竞争主体主要集中在资金雄厚、管理先进、技术创新能力强的大中型企业之间，行业呈现出寡头垄断格局。

    经测算，未来五年水利水电建筑行业年均市场规模为2366亿元，五年合计1.18万亿元。上述研究员建议重点关注葛洲坝、粤水电。

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